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long76ma的博客

人,只要有一种信念,有所追求,什么艰苦都能忍受,什么环境也都能适应。

 
 
 

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引用 引用 物业接管验收工作方案  

2009-02-27 18:53:19|  分类: 学习资料 |  标签: |举报 |字号 订阅

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引用

zhangyijun-boke引用 物业接管验收工作方案

接管验收工作方案

编制:                             日期:

审核:                                 日期:

批准:                                 日期:

 

目    录

一    名词、术语解释   ……………………………………  3

二    引用法规、标准  ……………………………………   5

三    接管验收条件   ………………………………………  6

四    接管验收流程  ………………………………………… 7

五    接管验收组织设计  …………………………………… 8                                              

六    接管验收的准备工作  ………………………………… 12

七    房屋本体自用部位及设施的验收   ……………………14

八   房屋本体共用部位及设施的验收………………………  16                        

九    公用设施设备、公共场所(地)的验收  ……………… 25                         

十    工程资料的接管  ……………………………………… 27

十一  业主入伙时的接管验收………………………………… 30

十二  缺陷整改与保修………………………………………… 31

十三  接管验收相关记录表

 

 

 名词、术语解释

物业竣工验收

    工程项目在竣工之后,施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收,在认为工程合格后办理工程接收手续,把产品移交给开发商。

竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。

物业接管验收

    接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。

物业公司代表全体业主(包括现有业主和未来业主)从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发,同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言,接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程,是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。

物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收,具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。

 

房屋本体自用部位及设施

自用部位是指户门以内,毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙(板)面等。

房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。

 

房屋本体共用部位

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位,主要包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道(管)等。

 

公共场所(地)、公用设施

公共场所(地)、公用设施包括:区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水管等。

 

公用设备

公用设备是指与建筑物相配套,具有共用性的设备,主要包括:供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。

公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。

 

引用法规、标准                

本方案依据以下法规、技术标准规范编制。

《建设工程质量管理条例》国务院令第[2000]第279号

《物业管理条例》国务院令第[2003]第379号

《陕西省物业管理条例》

《住宅室内装饰装修管理办法》

《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300~305-88

《房屋接管验收标准》(ZBP 30001-90)

《建筑物防雷设计规范》(GB 50057-94)

《电气装置安装工程施工及验收规范》(GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96)

《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB 50166-92

《自动喷水灭火系统设计规范》GB 50084-2001

《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB 5135-85

《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB 797-89

《室内消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火门用闭门器试验方法》GA 93-1995

《通风空调工程施工质量验收规范》GB 50243-2002

《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94

《体育场所开放条件与技术要求》GB 19079.1-2003

 

 接管验收条件

物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为:

一、一般条件

1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕,并通过政府专业验收,通过综合验收。一般来说,应取得以下证书:

①工程竣工核验证书

②规划验收证书

③消防验收意见书

④电梯验收结果通知书

⑤燃气管道工程验收证书

⑥城建档案验收证书

⑦人防工程验收证书

⑧已签订《工程保修书》

并有凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。

2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、中央空调、主题公园等设备和设施能正常使用。

二、最低要求

在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求:

1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕,可正常使用。

2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。

3、业主(用户)室内可进行精装修,可向物业公司移交锁匙。

 

接管验收流程

签署物业管理委托合同

选定主要管理人员

收楼三个月前

 

进场掌握情况

印制验收表格

确定验收日期

大业主(开发商)或施工单位和物业公司组成联合验收小组

自用部位的验收

每项、每间、每个查验

缺陷登记

移交钥匙

缺陷登记汇总交开发商,由开发商交施工队

缺陷返修

施工单位、管理处按单查验

资  料  移  交

 

 

水电

供应合同

物业管理公司正式进行物业管理

政府验收合格证

共有部分验收

复验合格

缺陷登记

按系统进行查验收

缺陷返修

移交钥匙

办理移交凭证

业主(用户)验楼收搂


注:对于技术资料的移交,最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时, 移交一份给物业管理公司存档。

 

接管验收组织设计

一、编制接管验收计划,与开发商沟通

物业接管验收一般是由田禾房地产投资有限公司工程部牵头组织,物业管理公司接到开发商接管验收通知后,按《接管验收条件》进行核对,具备条件的应在一周内签发验收复函并约定验收时间。根据项目的具体情况,物业公司应主动与开发商联系接管验收事宜,并将验收计划报开发商审核,通过后由开发商通知施工单位配合验收。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。

1、根据项目的进度,编制接管验收进度计划,计划接管验收的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。(工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右,物业公司现场人员须及时与开发商沟通,以确定最终接管验收时间)

2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况,配合开发商发现问题,对影响物业接管入伙的工程问题,物业公司应及时向开发商发函反映,制定解决方案。

二、进行验收前的准备工作

详见《接管验收的准备工作》。

三、对物业进行接管验收

一)、初验

物业公司先组织人员进行初验,将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商,以便开发商组织人员进行整改,为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。(对于已入伙的项目,由物业公司组织做前期项目考察,接管时不作初验)

二)、正式接管验收

根据物业产权性质及使用特点,将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所(地)的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行,以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共(公)用设施设备、公共场所(地)的验收可综合在一起组织人员进行验收,由于该部分不影响业主进场装修,相对可以晚些开始;此部分验收技术含量较高,应组织专家实施。

 

四、接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验,其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量,故要全检,而不像竣工验收按10%的点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查,不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采用的检验方法主要有:看、嗅、听、摸、敲、量、试验(试机)、对照图纸清点等。

1、            对自用部位及设施的验收

物业公司代小业主对其室内部分进行接管验收,入伙时移交给小业主,最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组,按建设部ZBP30001-90标准要求,分别每单元每层每户(每个铺位)逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查,主要是对楼宇质量与使用功能的检验。

 ①确定物件数量是否符合;

    ②外观上有无人为损坏;

    ③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

将检查结果记录在对应表格中,整理后将两联返回开发商,由开发商将其中一联交施工方进行整改,物业公司负责对整改后项目进行验收。

根据检查结果,物业公司对检查合格的房屋接管钥匙,对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

2、对共用部位、共(公)用设施设备、公共场所(地)的验收

验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加,逐项进行验收,填写相应记录单,每份验收记录单上均须有三方人员的签名,验收记录单一式三份,三方各执一份。对验收合格的项目,列出清单,进行交接,交接双方在清单上签字;对不合格的产品,注明存在的问题,提交开发商和施工单位,限期整改,整改项目须经复验,合格后方可接收。

此部分的验收直接影响到以后的管理工作,设施设备完好的接收,可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量,可将更多的精力投入到对业主(客户)的服务中。

 

五、设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后(已经有合验证)进行,但考虑物业公司与开发商之间的关系,可降低要求,分系统进行验收,合格一个(系统)接收一个,办理其凭证。但应注意:对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方,并与其就所提问题进行协商,以达到共识,并采取相应

的防范措施。(注意:只能按系统验收,不能将系统再细化进行验收,例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开,水泵分台验收等。)

按系统对设备型号、数量、位置进行记录,对设备外观、设备系统性能进行检验,记录技术状态数据,填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收,对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商,由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺,物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况,达到要求后接收。设备接收后,按国家有关规定,物业公司将承担相关责任。

三)、复验

对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷,开发商组织相关人员进行整改,并与物业公司商定复验时间。

待开发商将缺陷整改完后,物业公司对原缺陷情况进行复验,如原缺陷情况已整改完毕(或双方认可解决方法),物业管理公司在7日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录:

QR-007JG《房屋及公用设施交接单》

QR-008JG《房屋附属设施设备交接单》

 

接管验收的准备工作

 

为了熟悉项目情况,方便管理,物业公司应尽可能提前介入项目(最好从项目的规划设计开始介入),最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员,积极参与设备安装和调试,发现问题及时提出合理建议。

1、物业公司人员准备

物业公司建立接管验收领导小组,按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组,每组配备3-4人:验收土建1人,验收给排水1人,验收电气1人,另外1人负责验收所有的钥匙。

注:一般毛坯房每组每天能验收60套房左右,精装修房每组每天能验收40套房左右。

对业主自用部位验收完后,再组织对公共部位、设施设备的验收,根据不同的验收对象,组织公司内相关专家及维修工构成,按系统进行验收。

2、成立验收组

验收组组成建议如下:

组长:物业公司总经理      副组长:管理处经理

组员:工程维修部主管、护卫服务部主管、客户服务主任、物业管理员、水电工

3、学习、培训

组织验收组人员进行相关培训,培训内容有:

①学习规范、研读施工图纸

②对配合验收的保安进行强化培训(保安主要配合业主自用部位验收)

③熟悉工程情况、设备概况

④组织接管验收演练培训时间:10课时(不得低于)。

现场实习:待定

4、购置、准备工具

根据项目的规模及验收时分组情况,准备下列物品及工具,数量自定。

捣棍(小锤)、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪,梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔(圆珠笔)等。

另准备木板若干块,将房号在木板上标注清楚,并钉上钉子,用于挂放各房间的入户门钥匙。

5、准备验收规范、标准及施工图

准备《引用法规、标准》中相关的规范、标准。

从开发商借阅相关工程资料,熟悉并了解项目基本情况。

6、准备验收表格、接管凭证

准备《接管验收相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。

7、参与安装调试

安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能,掌握工程进度与施工质量,便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。

对于设计中已有的设备, 注意收集资料。大型机电设备(Ⅰ、Ⅱ级设备)建立台帐,并向开发商、施工单位索取相关资料,如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。

对于设计中没有的设施设备,但在物业管理中又必需增设的,可降低管理、运行费用的,应建议开发商增设。

8、参与内部竣工验收

参与开发商组织的内部验收,掌握工程质量情况,学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。

9、参与政府竣工验收

房屋本体自用部位及设施的验收

对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收小业主(用户)户内的土建(含装修)、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙(含户内钥匙)等。

1、土建验收

验收标准:建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点:观察梁、板、墙体是否有裂缝;抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓;门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全,钥匙是否匹配,钥匙有无缺少;窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好;卫生间防水、坡度是否正常等。

填写表格:《楼宇接管验收记录表》

2、电气

验收标准:建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点:清点电气装置是否齐全;检查开关箱安装是否规范,有无回路标签,试验小断路器分合及漏电保护器;检查电能表是否正常;开关电灯;试验对讲图像、声音是否清晰;检查中央空调运行是否正常。

填写表格:《楼宇接管验收记录表》

    3、给排水

验收标准:建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点:开闭水龙头检查给水是否正常,暗埋给水管道是否有渗漏;用水桶向地漏等排水管道灌水,观察是否有堵塞现象。

填写表格:《楼宇接管验收记录表》

    4、燃气:

验收标准:建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点:气表是否安装规范;管口是否用堵头封堵,管有无暗敷设现象。

填写表格:《楼宇接管验收记录表》

5、记录的填写及缺陷的整改

以上填写的记录均一式三份,分别留存于开发商、施工单位(原物业公司)、物业公司。物业公司将其中的两联(开发商联、施工单位联)交开发商,由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后,以函的形式将缺陷清单发给开发商,并对缺陷消项情况进行跟踪。

 

房屋本体共有部位及设备的验收

    1、屋面

验收标准:《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

 

防水层无渗漏,通过观察,必要时进行测试

 

广告牌、沿口等固定牢固

 

屋面金属物体均做可靠防雷接地

 

无非法占用、改建及搭建

 

女儿墙完整无污染

 

隔热层完好,面层砖无破损

 

屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀

 

天面无积水、杂物

 

排水沟、排水口完好畅通

 

 

2、楼层及通道

验收标准:《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

层及通道

防火门完好开闭灵活

 

消火栓内物品齐全,按钮等功能正常

 

消防通道通畅

 

灭火器的数量、位置、压力正确

 

应急照明、诱导灯正常

 

楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚

 

公共部分无加建、改建

 

天棚完好

 

墙面无碰坏、无污迹、无脱落

 

地面完好无破损,梯踏步无缺棱、掉角

 

公共照明完好

 

消火栓外封条、门锁完好

 

 

3、地下室

验收标准:《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

基本项

地面、墙面及顶棚无渗漏

 

顶棚、墙面无损坏及污迹

 

照明系统完好

 

水池周围整洁无污染隐患

 

管线表面整洁、无锈迹、有明显标志

 

主要入口处有平面示意图,导向标识清楚

 

车场地面划线清晰,无大面积起砂现象

 

 

4、外墙面

验收标准:《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

保证项

墙面完好,无污迹

 

门窗及玻璃完好

 

外墙面转无空鼓

 

外墙、窗口无渗漏

 

空调安装位置统一,冷凝水集中排放,支架无锈蚀

 

招牌类、霓虹灯安装合理美观,无安全隐患或破损

 

5、供配电系统

验收标准:《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ303-88;《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96,《建筑物防雷设计规范》GB 50057-94

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

供配电系统

安全防护装置完善,无安全隐患、无虫害、鼠害

 

油变压器安装地点是否符合规范要求,工作接地是否良好,温度、噪声是否正常

 

干式变压器通风、工作接地是否良好,温度、噪声是否正常

 

双回路电源切换,电气、机械互锁正确

 

无故障停电记录

 

设备接地牢固

 

电缆沟内干燥、无积水、无杂物

 

操作工具齐全,有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等

 

各种控制柜、电源柜功能正常,无异味,无异常噪音

 

各种仪表指示正确

 

断路器电流值整定正确

 

母线、端子无过热、松动现象

 

电气井接地规范,电缆敷设规范

 

设备、机房清洁,油漆完好

 

应急灯正常,机房温度正常

 

 

6、给排水系统

验收标准:《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302-88

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

给排水系统

水泵电机温度正常

 

各层水压正常

 

按规定对供水设施设备进行清洗、消毒,水质符合卫生要求

 

潜水泵工作正常,排水通畅

 

压力表工作

 

水泵运行正常,阀门开关灵活,泵体和阀件无滴水现象

 

水泵运行无异常噪音,润滑良好

 

水池水位有标尺,显示正确,进水浮球阀工作正常

 

设备、机房清洁,油漆完好应急灯正常,机房温度正常

 

蓄水池人孔封闭良好并上锁,通气孔有纱网封隔

 

污水池池盖完好,排水沟通畅

 

排水系统畅通,抽查6~8个井

 

化粪池进、排水正常,封口严密,无太大异味

 

雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物

 

 

7、消防系统

验收标准:《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92,《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001,《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135-85,《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89,《室内消火栓》GB3445-93,《消火栓箱》GB1456l-93,《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

消防系统

自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动,水压正常

 

消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态

 

消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵

 

水泵结合器未被圈占、堵塞

 

探头报警率不小于95%,报警位置与控制器显示位置相同

 

警铃工作正常

 

防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常

 

消防中心可启动风机,风机风量正常

 

气体自动灭火装置气压正常,处于自动状态,

消防中心有放气反馈信号

 

 

消防广播正常

 

备用电源切换正常

 

消防中心、机房清洁温度正常

 

设备清洁,油漆完好

 

电控箱、电瓶等工作电压正常

 

风阀、防火阀完好,状态正确(抽取10个点)

 

风机运行噪声、震动正常,润滑到位

 

消防对讲通话清晰

 

消火栓、喷淋头无漏水现象

 

烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固

 

管理机软件有备份,系统误报率低

 

出口指示灯荧光显示板正常

 

出口指示灯指示发光管正常

 

灭火器压力在正常范围

 

防火卷帘门就地手动正常

 

防火卷帘门与探测器联动正常

 

防火卷帘门在消防中心手动正常

 

 

8、中央空调系统

验收标准:《通风空调工程施工质量验收规范》

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

中央空调系统

 

制冷机

部分

主体外观无损伤、无锈蚀、安装必须水平、机脚架有防震垫,地脚螺栓无松动

 

机器密封性能好、不漏油、不漏气

 

油箱油位在视油镜孔中心线上,油质正常(机器运行时无气泡)

 

冷媒液加入量准确

 

制冷机微电脑控制中心运行正常,各传感器、控制器数据控制准确可靠

 

制冷机电机一般采用闭式星/三角转换的方式降压启动,启动切换时间应正确、启动电流、线路电压降正常

 

主机运转时噪音、振动、在标准范围内

 

水泵部分

冷冻水泵、冷却水泵外观无损伤,油杯、油箱、油质良好,油量充足

 

水泵运转时噪音、振动无异常,轴封、水阀不漏水

 

水泵电机运转电流,温升正常

 

冷冻水、冷却水、流量正确,水质良好,水压符合设计要求

 

冷却水、凉水塔

部分

冷却水管道表面防锈处理良好,试压不漏水

 

各种阀门开、关灵活不漏水

 

凉水塔组装质量良好,清洁无异物

 

检查水塔扇叶,电机及控制电路运行正常

 

塔体安装应保持水平,壳体连接螺栓无松动

 

空调终端设备部分

新风空调机运转正确,无异常噪音

 

空调风机盘管安装良好,冷凝水滴水盘回水正常

 

空调送风管道保温层制作良好,风口安装准确

 

冷冻水管道系统保温层制作良好,所有焊接处及阀门,试压不渗水、不漏水

 

 

9、闭路监视系统

验收标准:《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92,《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

CCTV

基本项

监视器图像清晰

 

摄像机布点合理,云台控制灵活,无监视死角

 

控制矩阵、图像分割器工作正常

 

设备接地良好,抗干扰强

 

录像工作正常,录像效果清晰

 

 

10、周边防范系统

验收标准:请施工方提供

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

防范系统

基本项

周边防范系统报警正确,误报率低

 

红外对射布点合理,无监视死角

 

树木对对射影响小

 

设备接地良好,抗干扰强

 

与摄像头联动正常

 

 

 

11、公共天线系统

验收标准:《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

CATC

基本项

图像、伴音质量好

 

天线防雷措施完整,安装接闪器、避雷器

 

设备接地良好,抗干扰强

 

频道放大器功能正常

 

频率变换器功能正常

 

调制器功能正常

 

混合器功能正常

 

声源信号源功能正常

 

 

12、局域网、综合布线

验收标准:请施工方提供;参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

综合布线

基本项

设备接地良好,抗干扰强

 

交换机、HUB、服务器工作正常,安装规范

 

布线规范

 

INTERNET接入(带宽、传输率)正常

 

终端数据接口(RJ45)正常

 

 

13、背景音乐系统

验收标准:请施工方提供;参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

背景音乐设备

基本项

声压符合设计、音质较好

 

矩阵控制器工作正常

 

功放工作正常

 

音箱安装牢固、防雨

 

线路敷设规范

 

 

 

14、门禁对讲系统

验收标准:请施工方提供

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

门禁对讲

基本项

可视对讲图像、声音清晰,电锁开启关闭正常

 

接地规范

 

解码器、电源安装规范

 

布线规范

 

室内机安装规范

 

 

15、车场管理系统

验收标准:请施工方提供

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

车场管理系统

保证项

道闸开启灵活,无砸车隐患

 

基本项

读卡器感应灵敏,出临时卡正常

 

交通装置、标志完好,划线清晰

 

设备表面清洁无锈蚀

 

系统收费、控制软件正常

 

 

16、电梯

验收标准:《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

电梯

保证项

电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证

 

无故障停机、关人现象

 

报警装置工作正常

 

轿厢应急灯正常

 

应急时可迫降至首层

 

消防电梯消防操作功能正常

 

 

 

操纵箱各种开关功能正常

 

厢内楼层指示信号齐全、清晰,监控装置运作正常

 

厢内与消防中心和机房的对讲正常

 

安全触板或光电应正确、照明有效

 

轿门与轿壁应无碰撞,无摩擦

 

轿厢内无杂乱广告

 

机房门应安全、可靠,应有“机房重地 闲人免进”标识

 

机房墙壁完整,无孔洞

 

机房应有通风及防雨设施,平层标志齐全

 

有照明、电插座、灭火器、对讲等

 

有电梯松闸扳手和盘车手轮,井道照明灯完好

 

曳引机应完好,保洁、滴油应符合国家标准

 

控制柜在电梯运行时应无较大的噪音

 

各功能开关正常,油杯有油

 

轿顶绳头组合完整、无锈蚀,有防锈漆

 

各层门付门锁齐全,安装正确,无锈蚀

 

各层门门头脚盖板滑块齐全

 

层门与门框无摩擦,无碰撞

 

导轨支架无松动,压板牢固

 

井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标

 

层站指示信号按钮清晰、齐全

 

底坑照明、急停开关有效

 

补偿链、缓冲器补应安全、可靠

 

大小轨道有接油装置

 

 

17、填写记录

  设备按系统分别填写《公用机电设备验收单》,对所有设施设备验收完成后,汇总填写《房屋附属设施设备交接单》;对其它共用部位验收完成后,填写《房屋及公用设施交接单》。

 公用设施、公共场地及钥匙的验收

1、公用设施

验收标准:《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

保证项

室外排水通畅,井盖完好、无缺损

 

游乐设施设备完整、无安全隐患,有安全指引

 

平面图、路标、提示标识等各种标志齐全

 

辖区道路完好无损

 

通透式围栏完好、无锈迹

 

路灯完好

 

停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所(地)完好

 

建筑小品、雕塑等完好无损

 

 

2、游泳池

验收标准:《体育场所开放条件与技术要求》GB19079.1-2003

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

游泳池

基本项

游泳池周围形成完整的围合,防护设施完好

 

有水循环过滤系统和消毒、吸底设备,且工作正常

 

照明设备(包括应急照明灯)正常

 

有分设的男、女更衣室,并配有存放衣物的设施(更衣柜)

 

 

有分设的男、女淋浴室

 

有分设的男、女厕所

 

更衣室、淋浴室、厕所内的设施正常(含门锁、灯光、喷淋设施等)

 

 

有强制通过式浸脚消毒池

 

更衣室与游泳池中间设有强制通过式喷淋设备男、女各一套

 

 

更衣室、厕所有通风设施,且通风设施完好

 

配有必备的救生高架(观察台)(按每250M2配备1个)

 

池面有明显的水深度、深浅水区警示标识,或标志明显的深、浅水隔离带

 

 

有广播设施、有专用直拨电话

 

有各类公共标识和警示标牌

 

泳池各进、排水口防护罩是否完好无损

 

池内上下扶手是否按规定配备、安装是否符合规范

 

池面、池底、池壁、池沿无残损,无锐角,无安全隐患

 

 

3、园林绿化

验收标准:《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ306-88

检验要点:

分项工程

检验要点

备  注

园林绿化

基本项

绿地、植物数量品种符合设计

 

土质符合植物生长,厚度正确

 

绿化内无砖块等建筑垃圾

 

无死苗、无虫害

 

 

4、钥匙交接

(1)检查钥匙是否匹配,是否齐全

(2)拿到钥匙时先分清钥匙的用途;

(3)数清每种钥匙的数量,并进行确认;

(4)将每把钥匙均试一遍,看是否有配错的现象;

(5)按钥匙的用途进行分类、编号、保管。

 

5、填写记录

园林绿化验收填写QR-005JG《绿化验收单》,对其它公用设施设备、公共场所(地)的验收填写QR-007JG《房屋及公用设施交接单》,钥匙交接填写QR-002JG《钥匙接管记录表》。

 

 

工程资料的接管

对于原有已入伙的物业,原物业公司及业主委员会应在新物业公司验收楼宇的同时,移交楼宇资料给新物业管理公司;对于新建物业,开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,应移交一份给物业管理公司存档。具体资料包括以下内容:

一、产权资料

开发公司营业执照

土地使用权出让合同书

建设工程规划许可证

建设工程施工许可证

建设单位营业执照

电梯安装公司营业执照

电梯安装公司资质证书

以上均为复印件

 

二、市府验收合格资料:

建设工程竣工验收备案证明

用电许可证

供用电协议书

用水审批表、水费收缴合同书。

公安消防建筑工程消防验收意见书

建设工程质量监督登记书

电梯安全检验合格证书

防雷设施合格证

燃气工程验收备案证书

直饮水检验报告

白蚁防治工程竣工验收证明

国家固定灭火系统和耐火构件质量监督检验中心检验报告

电缆检测报告

智能化验收系统合格证

停车场管理系统检测报告

摄象机检测报告

有线电视系统终端盒检测报告

以上均为复印件

 

三、工程技术资料

建筑、结构、电气(强弱电)、给排水(包括消防)、中央空调、直饮水、燃气等工程的全套竣工图纸。

各类公共设备使用说明书、调试报告、维护保养手册等。(包括:变压器、高压开关柜、低压配电柜、发电机、电梯、生活水泵、生活水泵变频控制柜、消防供水系统、直饮水泵、直饮水泵变频控制柜、道闸系统、监控系统、背景音乐系统、消防报警系统、中央空调系统等。)

    地质勘察报告;

    工程合同及开、竣工报告;

    工程预决算分项清单;

    图纸会审记录;

    工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

    隐蔽工程验收记录;

    沉降观察记录及其沉降观察点布置图;

    钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

    新材料、构配件的鉴定合格证书;

    砂浆、混凝土试块试压报告;

    供水、供暖管道的试压报告;

机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

注:电梯相关资料包括以下部分

①劳动局电梯安全劳动局电梯安全使用许可证(每梯一本)

②劳动局电梯安全技术检验报告书(每梯一本)           

③质量技术监督局安全检验合格证(每梯一份)

④劳动局起重机械登记卡片(每梯一份)

⑤电梯安装工程施工技术资料(每梯一本)

⑥质检报告(每梯一份)

⑦电梯随机文件(至少包括:电梯相关图纸、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、装箱单等)

⑧产品合格证(含限速器合格证、曳引机合格证)

⑨试验报告书(每梯一份)

4、填写记录

对照本文件,将收到的资料填写在《工程资料交接清单》。

业主(用 户)入伙时的接管验收

业主(用户)入伙接收物业时,物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质量检查,对发现的缺陷进行登记。此过程仅限于新楼宇。

业主(用户)入伙时对房屋的接管验收主要针对以下方面进行:

1、检查钥匙是否匹配,是否齐全

①拿到钥匙时先分清钥匙的用途;

②数清每种钥匙的数量,并进行确认;

③到房间将拿到的每把钥匙均试一遍,看是否有配错的现象。

2、检查房间设施是否齐全;

①根据售楼或租赁时的约定先将房间内配置的设施列出清单;

②根据清单查对设施的数量及质量;

3、检查房间工程质量(包括装修质量及安装质量)

①检查地面、墙面和天面有无空鼓、裂缝;如果是精装修,还应检查墙面、天面的清洁情况;

    ②检查墙面和天花板是否有麻点或水渍痕迹(是否漏水);

    ③检查门窗、玻璃有无损坏,试试门窗是否严密、开关灵活;

④检查开关、插座是否有电;

⑤选顶层房屋的应着重检查屋顶是否渗漏,墙面是否发黄或有水渍痕迹;选首层房屋的应检查地面是否有返潮现象;

4、核对入伙当天的水、电、气表读数;

5、填写记录

将入伙时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写在《接管验收记录》。

  

缺陷整改与保修

对于新楼宇的接管,在签署验收合格、同意接管凭证时,应向开发商说明:经物业公司验收同意接管的楼宇,不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求,开发商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任,而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议发展商在保修期结束时,在取得物业公司认可后,才向施工单位支付保修金。

一、对缺陷整改

    1、一般缺陷的返修

    对接管验收或使用过程中发现的非结构性的质量问题,物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商(一式两份,一份给开发商,一份由开发商交给施工单位),并出具书面的整改函,建议开发商责成施工单位进行整改;物业公司应留底一份,以便督促整改进展情况,并在双方商定的时间内另行复验,直至合格为止。也可经双方协商,由开发商委托物业公司代为返修,所需费用由开发商支付。

2、房屋结构的加固补强

在接管验收中,如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时,验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理,处理完毕,达到合格要求、确保住用安全的,再商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。

    3、对不具备使用功能问题的处理

    接管验收时,对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通,致使用户不能进住的,应由开发商负责抓紧解决,等符合接管验收条件后,再行组织验收。

4、业主在验收中提出问题的解决办法

    ①对业主在接管验收或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题,应在两天内提交给开发商(一式两份,一份给开发商,一份由开发商交给施工单位),并出具书面的整改函,建议开发商责成施工单位进行整改;物业公司应留底一份,以便督促整改进展情况,并在双方商定的时间内另行复验,直至合格为止。也可经双方协商,由开发商委托物业公司代为返修,所需费用由开发商支付。

②对小业主提出的装修方面的问题,应当场予以解答,回答内容见《装修管理手册》。

二、保修及维修

1、新建房屋在保修期内

     新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准,保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内,由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长,导致接管验收时保修期已满者,竣工验收与接管验收的时间差,由开发商负责质量保修,保修期顺延。所以,物业公司在与开发商签署交接单时,应明确填写保修期终止时间。

2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为:

①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年;

③供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

④电气管线、给排水管道、设备安装,为2年;

⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。

2、保修期满后

物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。

业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

3、其他情况

    凡属使用不当或人为造成房屋损坏的,由其行为人负责修复或给予赔偿。

4、保修期内管理办法

①设备接管时,物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期(特别是电梯)保修的内容、范围、期限,物业公司维护的内容、范围,保修款支付,做出界定,达成共识,形成书面协议。

②保修期内保修单位提供的服务单一,一般只做修理,不做保养,难以达到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做,书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。

③设备保修期内,物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主,不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修,物业公司应督促保修单位解决。

④保修期结束,保修单位结算保修金时,物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见;保修单位不履行保修义务的,物业公司有权拒绝签字。

 

 

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